在城市中心用地日趋紧张、开发难度不断加大的背景下，危旧房小区如何实现蝶变重生，成为老城区城市更新的核心议题。
2026年4月，广州越秀中山一路与杨箕外连片老旧小区的原拆原建自主更新工作引发广泛关注，一些自媒体纷纷对此进行阐释。24日，记者结合实地走访情况与官方政策口径，全面还原项目进展，为公众厘清危旧房改造的真实逻辑。
4月23日晚，广州中山一路与杨箕外连片的老旧小区的十多名业主代表，与梅花村街道办、杨箕居委会相关负责人开会，商讨他们连片更新改造问题，讨论的重点是如何推进“原拆原建”——这是近年来，广州在城市更新中对危旧房连片改造探索的一个重要方式。
这片小区已有40年楼龄。
40年老旧小区盼焕新 业主自发启动摸查
一直热心为旧楼改造奔走的业主杜姨介绍，本次涉及意愿征集改造的片区包含越秀区中山一路5/9/13/15号、杨箕外4-8号共8栋楼一共350户，这片小区建成于1983-2000年之间，楼龄最长已达42年，产权多为单位房改房。由于居民普遍年龄偏大，虽然都渴望改造，但行动能力受限，现在是一些年轻人来挑头张罗。
小区已相当破旧。
记者实地走访发现，该片区大部分为低层楼房，整体破旧程度较高：楼宇间距狭窄，楼面与地面普遍发霉，住户防盗网密集，楼下公共区域被随意占用，电线如蜘蛛网般裸露，外墙瓷砖空鼓脱落、铁皮雨棚锈蚀破损，存在高空坠物、结构安全等多重隐患，完全符合《广州市城镇危旧房改造实施办法》中B级一般损坏房“愿改则改”的适用范围。
志愿者发通知征集意愿。
在一些楼道的铁门上，记者看到有一个《通知》，是一些志愿者关于改造的倡议。倡议书中说，从广东省人民政府官网了解到广州当前有越秀、海珠、荔湾等老城区都启动了老房原址重建工作，打造自主更新样板项目。乘此政策东风，我们建了一个微信群作为业主沟通交流平台，邀请所有在此片区的业主们进群讨论原拆原建、改善居住环境的可行性、实施计划及相关细节，广泛收集业主意见并组织表决，请大家扫二维码进群参与讨论和表决意见。
记者了解到，当前片区的改造意愿征集工作完全由热心业主自发组成的筹备组牵头推进，暂未引入任何地产企业，属于政府政策支持下的解危安居民生工程，并非商业开发项目。截至2026年4月中旬，已有近200位业主加入沟通群，目前意愿征集尚未达到政策规定的90%同意率门槛，项目暂未进入方案设计、审批、动工阶段，所有流程均严格按照广州市危旧房改造政策规范推进。
志愿者代表告诉记者，此前网传“越秀地产已介入、业主拟出资5000元/平方米参考东山云起标准重建、增容部分归建设方运营”等信息均为不实猜测，目前无任何实施主体确定，相关方案均未进入官方论证环节。
双三分之二同意率是核心门槛
据业主介绍，23日讨论会议上街道办介绍，越秀区去年在梅花村推动的两次类似“原拆原建”项目均未成功，包括共和村（1600户中仅约500户同意）及老报社大院（100余户规模）案例。
街道办表示，目前虽有政策明确街道与居委会可以牵头开展旧楼改造意愿摸查，但具体操作细则尚未出台。因此，街道与居委会的态度是：由业主自发开展前期摸查，在达到“双三分之二”（即人数与面积均占三分之二以上）业主同意的初步意向后，街道及居委会将协助整理材料上报至越秀区房管局推进项目入库。
改造核心政策依据是什么
危旧房改造实施办法是政策依据。
记者了解到，目前广州市旧楼改造的核心政策依据是2024年7月广州市住房和城乡建设局与市规划和自然资源局联合印发的《广州市城镇危旧房改造实施办法》，其中明确：
危旧房定义：砖木结构房屋或经鉴定危险等级为B级、C级和D级，或经鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区；
改造原则：B级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为C、D级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”；
建设标准：单幢危旧房执行新“四不”标准：不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至；老旧小区执行新“三不”标准：不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线。
申请改造的必备条件
根据政策要求，片区申请改造需满足以下条件：
1）房屋符合砖木结构或B级及以上损坏等级的改造范畴，土地、房屋权利清晰、合法、无争议；
2）意愿摸查同意率不低于90%，改造方案及实施方案同意率不低于90%，改造协议签约率不低于双四分之三；
3）落实物业引入方案与维修基金。
资金方面按照“谁受益，谁出资”原则，由业主自主筹措，涵盖前期费用、场地清拆、复建建造、维修基金等成本，可委托第三方机构设立资金托管账户，专款专用。
当前推进遇多重难点 业主提出四项诉求
这8栋楼的业主代表在23日的会议上，结合当前摸查工作中遇到的实际困难，提出四点诉求：
1）请求予以组织背书，增强摸查可信度：目前摸查完全依靠业主志愿者上门，不少居民尤其是老年人担心诈骗，多次向街道、居委会核实，而此前接线人员均表示不知情，加剧了业主疑虑。业主代表要求街道、居委会接到相关问询时，希望街道办以及居委如实答复“已知悉该片区业主正在自主征集更新改造意愿，属于业主自发组织的正式摸查”，提升公信力。
2）请求协调提供业主清册，明确权属与面积数据：老旧小区历史资料不全，缺乏统一的产权查册渠道，难以准确掌握业主总数、建筑面积等基础信息，给意愿统计带来困难。业主代表建议由街道办向区房管局协调申请，获取连片小区的业主名册与面积清单，为后续表决工作提供依据。
3）请求协助联系失联业主，提高表决覆盖率：片区存在大量房屋出租、空置及业主失联情况，极大影响表决推进效率。业主代表希望居委会、街道办能借助行政渠道，协助联系失联业主，通知其参与意愿征集。
4）呼吁加快前期工作，推动项目进入方案阶段：业主代表普遍希望尽快完成意愿征集并达到同意率门槛，早日启动项目方案设计与改造费用测算，让改造工作进入实质性推动阶段。
其实，这些代表反映的困难，是当下所有老旧小区改造中普遍存在的难题。有志愿者表示，大院接近一半业主都已经同意，剩下一半大多是因为联系不上，不少业主现在都已经搬家了。如何能达到“双三分之二”同意并成功集资，成了横在大家面前的一道门槛。
已有成功样板可参考 改造实际效益明确
改造后的小石集。
据了解，广州市越秀区洪桥街与小石街交界处的“黉桥·小石集”是广州中心城区首个危旧房连片改造项目，去年10月，项目已经全面完工。该地块上原来共有19栋建筑，多为C、D级危险房屋或砖木、砖混结构。其中17栋采用“原拆原建”的方式就地焕新，其余2栋进行微改造提升。
项目样板间。
越秀区政府认为，该项目在体制机制上大胆创新，打通土地、规划、产权等政策堵点，相继协调解决多宗地改造、消防通道宽度、产权登记、委托与报建、增容提质等方面的问题，为老城区更新提供可复制的制度创新样本。它通过公房的企业“大业主”带动私房“小业主”，探索出“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多主体筹资机制，成功破解改造资金难题。项目去年4月开始动工，半年就完工，塑造了具有广府特色的街巷空间。在后续运营中，项目通过引进专业运营企业打造首层社区服务空间与二三层住宅联动的综合体。
集群街2号楼改造前后发生巨变。
花都集群街2号楼改造同样也是原拆原建的代表案例。它位于广州市花都区新华街丰盛社区，为广州北站东侧成片连片微改造项目涉及的社区之一。该处房屋原本年久失修，砖体裸露，外墙斑驳，房屋渗水严重，安全隐患突出、人居环境较差。2024年年初由全体业主自主筹资约785万元，实施自拆自建，历时仅9个月，已于去年底交付使用，重建后实现房屋升值1.6倍。
南方+记者 项仙君
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